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깡통전세 구별하기 전세계약시 유의사항 4가지

깡통전세 구별


전세계약시 유의사항으로 깡통전세 구별법에 대해서 소개드립니다. 요즘들어 경기가 안좋아 그런것인지 깡통전세 또는 역전세로 인해 피해보는 분들이 많아지고 있네요.


현재 전월세를 살고 계시거나, 또는 예정이신분들 요즘 같이 힘든 시기 전세계약시 유의사항 4가지만 챙기면 깡통전세 피해갈 수 있으니 끝까지 읽어보시고 귀차니즘 극복 하셔서 자신의 재산은 스스로 지키시는 현명한 분 되시길 바랍니다.

깡통전세란 무엇일까?

주택의 매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져서 집주인이 집을 팔아도 내 전세금을 돌려줄 수 없는 경우를 말합니다. 예를 들어서 1억짜리 집에 내가 8,000 만원 주고 전세를 살고 있는데 2년 뒤에 이 집이 7000만원으로 떨어진 경우라 할 수 있습니다. 전세가가 역전된다고 해서 역전세라고도 칭합니다.


계약기간이 끝났는데 문제는 집주인이 정상적인 마인드의 사람으로 어떠한 방법으로든 전세금을 마련하여 전세금을 돌려준다면 다행이지만 


갭투자파산 전세계약시 유의사항


그렇지 않고 " 나 돈없으니 당신 알아서해라!" 라는 마인드의 소유자이거나, 갭투자로 1억짜리 집을 전세끼고 2천만원만 주고 매입한 경우, 


이런 분들의 경우는 대부분 집도 한 두채를 소유하고 있는 것이 아니다보니 대부분 갑자기 늘어나는 빚으로 인해, 은행이 이 집을 경매에 넘기게 되고, 집주인은 파산을 하게 되는 과정을 거치는데, 안타깝게도 이 과정 속에 자신의 전세금도 동시에 날라간다고 보시면 됩니다.


부동산 시장이 상승할 때는 이러한 갭투자 방식도 상관없지만 경기가 안 좋아져서 집값이 떨어지거나 전세가가 떨어질 때는 보유한 현금자산이 없는 경우 대부분 문제가 발생할 수 밖에 없는데 이러한 갭투자를 통해 부동산을 소유한 집주인을 잘못 만난 경우!!


타인에게 돈을 빌려준 것도 아니고 보증을 잘못선 것도 아닌데도 불구하고 집주인과과의 잘못된 만남으로 인해 세입자인 자신마저도 경제적인 파산상태가 된다면 이 얼마나 억울하고 통탄할일 일까요?


이러한 문제 사전에 예방하는 전세계약시 유의사항 4가지 깡통전세 구별하기에 대해 알아보도록 하겠습니다.


내 보증금이 집 시세의  70%가 넘는지 반드시 확인할 것.

보통 집을 구할 때 반드시 등기부등본을 떼어보세요. 이 때 대출이 없으면 가장 좋겠지만 보통은 은행 대출이 껴 있는 경우가 많습니다. 집주인이 은행으로 부터 대출받은 금액이 있는데 이것을 근저당이라고합니다. 


전세계약 등기부등본보기


  • 등기부등본에서 보아야 할 중요한 부분은 

자신의 전세보증금과 대출받은 금액이 이 집의 매매가의 70%을 넘는지 확인해야 하는 것입니다.

- 예를 들어 현재 집 시세가 3억 원인 경우, 70%는 2억 1천만원입니다.

- 그런데 집주인이 기존 은행에서 1억원 대출 받았다면 

   2억 1천만원-1억원 = 1억 1천만원

- 내 전세 보증금은 최대한 1억 1000만원을 넘으면 안되는 겁니다.

그런데 왜 70%인지 궁금해 하는 분들이 계실텐데 끝까지 읽어보시면 답이 나옵니다.


전세계약시 매물시세 확인하기

  • 등기부등본상 대출도 없고 깨끗하다면 

현재의 집을 온라인을 이용하여  kb시세를 통해 다시 한 번 확인하시고 내 보증금이 이 kb시세의 70%를 넘는지 확인하셔야 합니다.


중개인이 "이 집 안전해요! 괜찮아요!" 하는 이야기들은 무시하세요! 그 사람들은 이 집이 계약만 되면 수수료를 챙길 수 있기 때문에 온갖 좋은 말로 계약을 유도하려고 하기 때문에 세입자가 스스로 챙겨야 됩니다. 그리고 70% 가 넘으면 그 집은 계약

자체를 하시면 안됩니다.


그 이유는 이 집이 경매에 넘어갔을때 위험하기 때문입니다. 서울의 경우 경매에 1번 유찰 되면 가격이 20%씩 떨어지고 일부 수도권 지역 이나 지방은 1번 유찰 되면 무려 30%씩 떨어집니다.


인기 있는 아파트나 입지가 좋은 곳이 아니면 보통 신건(처음)에 낙찰 받는 경우는 많이 없기 때문에 최소 한 번 이상 유찰 되고 두 번째 부터 2차 한다고 보시면 됩니다.


그래서 최소한의 마지노선으로 내 전세보증금 그리고 집주인이 은행으로부터 빌린 근저당 총액이 매매가에 70%를 넘지않는지 확인을 하라는 것입니다. 꼭 기억하세요!


전세계약시 유의사항 전입신고


2. 잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자는 반드시 받는다.

잔금 치르기 직전에 최종적으로 등기부등본을 한번 더 떼서 그 사이에 바뀐 사항은 없는지 집주인이 새로 받은 대출은 없는지 확인 하시고요. 이상이 없다면 잔금을 치르자마자 바로 계약서 들고 동사무소 뛰어가서 전입신고 그리고 확정일자를 받으셔야 됩니다.


하루 이틀 미루다가 그 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받을수도 있거든요. 그럼 내가 후순위로 밀려 가는 거예요. 확장 일자는 동사무소 서울의 등기소 둘 중 아무 곳에서나 받을 수 있습니다.


전세계약시 유의사항 확정일자


  • 왜 전입 신고가 중요할까? 

전입 신고 다음날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문입니다. 이 대항력이 라는 건 향 후 이 집이 잘못해서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전까지 이 집을 비워 주지 않아도 되는 권리입니다. 


세입자가 대항력이 있으며 이 집이 경매에 넘어가서 몇 번이나 유찰이 되더라도 최종 낙찰자가 내 보증금까지 다물어 주게 되어 있습니다. 물론 전입신고만 한다고 해서 무조건 대항력이 발생하는 건 아닙니다.


예를 들어서 시세 3억원짜리 집이다. 그런데 이미 2억 5천만 원짜리 대출이 있었어요. 근데 내가 그 후에 전세계약을 한 거에요. 그럼 전입신고를 해봤자 대항력이 없습니다. 이미 은행에서 빌려준 대출 2억 5천만 원이 먼저니까요.


대항력이 있으려면 내가 계약할 당시 이 집이 근저당이 없어야 됩니다. 집주인이 은행에서 빌린 돈보다 내가 먼저 전입 신고가 되어 있으면 됩니다.


여기서 한가지 팁!! 내가 잘 살고 있다가 중간에 잠깐 전출을 해야되요. 그러다가 나중에 다시 전입신고를 한다 그러면 말짱 꽝이에요. 처음 전입 신고했던 그 날의 효력이 사라집니다. 전입 신고는 한 번 했으면 나중에 계약기간이 끝나고 내 보증금을 돌려 받기 전까지는 그대로 둬야합니다.

  • 집주인이 전입신고 안하는 조건으로 계약하자는데요?

그런 오피스텔들이 있어요. 애초에 들어가지 마세요. 제가 그렇게 해서 당한 케이스 고요 생각하니까 좀 열받네요!! ㅜ.ㅜ


어쨌든 잔금 치르는날  이사짐 나를 생각하지 마시구요. 바로 계약서 들고 동사무소로 뛰어가서 전입 신고와 확정일자 도장 꽝꽝 받아놓으세요!!! 꼭이요.!!!!


전세권설정등기와 확정일자 비교


3. 전세권 설정 하는 방법

사실 가장 안전한 방법은 잔금을 치를 때 등기부에 전세권을 설정하는 건데요. 하지만 이 방법은 현실적으로 해주는 집주인이 없는게 문제에요.


보통은 우리가 임대차 계약을 해도 등기부상에 "전세 000만원에 사는 세입자 있음" 이런 표시가 없습니다. 그 이유는.....

  • 이 전세권은 등기부상에 이러한 표시를 해주는 거에요. 여기 보증금 1억 원으로 전세를 살고 있는 세입자가 있고 이 집이 만약에 경매에 넘어가며 나는 채권자가 됩니다 라고 알려주는 권리라고 쉽게 생각하시면 되요.

  • 만약 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줘요 그럼 이 전세권을 가진 세입자가 이 집을 경매에 넘길 수 있어요. 그러다보니 웬만한 집주인들은 전세권 설정을 안해주게 된거예요. 만약 집주인이 전세권 설정을 해 준다고 한다 그럼 무조건 탱큐인 거구요 그냥 하시면 됩니다.

그렇지 않다면 그냥 전세권이라는것이 있구나, 이런 효과가 있구나 라고만 알고계셔도 괜찮습니다.


전세보증금반환보증

전세계약시 유의사항 4가지 깡통전세 구별하기


4. 전세금 반환 보증보험 활용하는 방법입니다

계약하려고 보니까 근저당이 좀 애매한 잡혀있다 혹은 나는 불안하게 너무 싫다 하시는 분들은 전세금 보증보험 을 활용하시면 되요.

  • 집주인 동의 없이 가입할 수 있습니다. 행여 집주인에게 보증금을 돌려 받지 못해도 보증기관이 내 보증금을 반환해 주기 때문에 가장 마음이 편합니다.

  • 대신 보험료를 내가 내야 하기 때문에 돈는 좀 들듭니다. 보증금 보증보험은 임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 특별한 이유없이 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 계약기간중에 중에 전세집이 경매나 공매로 넘어 간 경우 이때 누군가 이 집을 낙찰을 받고 배당이 다 이루어 졌음 에도 불구하고 내전세금을 돌려 받지 못했다 그러면 보증기관이 내 보증금을 대신 반환해주는 보험이라고 보시면 됩니다.

  • 전세금 반환보증보험은 주택도시 보증공사 HUG와 SGI 서울보증 두 곳에서 가입할 수 있습니다. 이 보험은 아무때나 가입할 수 있는 것은 아니고 임대차 계약을 맺고 최대 1년이 넘어가기전에 가입 가능합니다. SGI서울보증보험은 10개월, HUG는 1년 이내만 가입을 받아줍니다.

  • 아파트나 연립 다세대 단독 다가구 주거용오피스텔 사는 세입자 라면 누구나 가입이 가능하구요. 단 보증과 한도가 있어요 서울 보증보험은 아파트 보증금 같은 경우에는 무제한 기타 주택을 10억 원 이내로 제안이 되구요. 허그는 수도권에서는 보증금 7억 원이 그외 구매 지역은 5억원 이하로 제한이 됩니다.

전세금보장신용보험


보증금 액수가 큰 분들은 아무래도 sgi 서울보증 보험을 활용하는 게 낫겠죠. 보험료 같은 경우에는 보통 전세가의 0.2% 내외 인데요. 아파트가 또 가장 저렴한 편이고 그 외 주택은 보험 요율이 조금 더높습니다.


  • 한 가지 팁은 신혼부부 이거나, 다자녀가정 이거나 저소득층은 보험료의 40% 가 할인이 됩니다. 이 보험료는 1년 기준 이구요 만약 내가 전세 계약을 2년으로 한다 그러면 2년치 를 내면 됩니다.

그럼 한번  계산를 해볼께요. 만약에 신혼부부가 서울에서 3억 원짜리 전세집을 구했다. 편의상 보험 요율은 1.5% 라고 가정합니다.


이런 경우에는 집값 3억원 곱하기 1.5% 그리고 1년 금액이 이제 나오겠죠. 여기에 40% 할인을 받으니까 0.6% 를 곱하면 토탈 54만원의 보험료가 나옵니다. 나는 1인가구 직장인인데 경기도에서 1억원 짜리 다세대주택 전세집을 구했다라고 한다면 보험 요율은 2% 로 가정 할게요. 이때 집값 1억 원 곱하기 보험료율 0.2% 에 그리고 2년

그러면 토탈 40만원의 보험료가 나옵니다.


잘 이해가 되셨죠 관심있는 분들은 HUG나 SGI 홈페이지를 방문해서 더 상세하게

조건을 알아보시면 될 것 같아요


오늘은 깡통전세 에 대비하는 전세계약시 유의사항 4가지 방법에 대해 알아보았는데요. 위에서 언급한 4가지만 기억해도 정말 소중하게 모은 피같은 보증금을 날리는 일은 없을꺼라고 생각합니다



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